전세 계약 끝났는데 보증금을 안 돌려줘요
임대차보호법상 보증금 반환 청구 실무 총정리
전세 계약이 끝났음에도 보증금을 돌려받지 못한 상황, 생각보다 흔합니다.
전세자금이 다음 집 계약의 기반이 되는 만큼, 보증금 반환 문제는 임차인에게 매우 중대한 사안입니다.
이 글에서는 주택임대차보호법에 따라 임차인이 보증금을 어떻게 보호받을 수 있는지,
그리고 실제 사례와 판례, Q&A, 예방책까지 구체적으로 정리해보겠습니다.
임차인의 보증금 반환 청구권은 어디서 나오나요?
주택임대차보호법 제2조, 제8조는 계약이 종료된 경우 임차인은 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있는 권리가 있음을 명시합니다.
임대인은 정당한 사유 없이 보증금 반환을 거절할 수 없으며, 반환을 지연할 경우 이자(지연손해금)도 함께 지급해야 합니다.
보증금 반환을 위한 절차 요약
- 내용증명 발송
계약 만료일로부터 1~2일 이내에 보증금 반환 요청서를 내용증명 우편으로 발송합니다.
이 과정은 법적 분쟁 시 중요한 ‘증거’가 됩니다. - 임차권 등기명령 신청
임대인이 반환을 미루는 동안 새로운 집으로 이사해야 한다면, 등기부등본상 임차권을 유지할 수 있는 절차를 밟아야 합니다.
이를 통해 나중에 강제집행도 가능합니다. - 민사 소송 제기
반환이 계속 이뤄지지 않을 경우, 관할 법원에 전세금 반환 청구 소송을 제기할 수 있습니다.
보통 간이소송절차를 통해 처리되며, 소액의 인지대와 송달료가 발생합니다.
실제 사례
서울 양천구 거주자 A씨 사례
A씨는 2년간 전세 계약을 마치고 새로운 아파트로 이사 준비를 했으나, 임대인이 “세입자가 안 들어와서 돈이 없다”며 반환을 거부했습니다.
A씨는 계약 만료 이틀 후 내용증명을 발송했고, 보증금 1억 원에 대해 임차권 등기명령을 신청한 후 민사 소송을 제기했습니다.
결국 판결을 통해 전액 반환을 받았고, 임대인은 이자까지 함께 지급해야 했습니다.
관련 판례
대법원 2018. 10. 25. 선고 2018다238829 판결
“임대인은 계약 종료 시 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있으며, 반환이 지연될 경우 손해배상 책임이 있다.”
→ 판례 원문 보기 (국가법령정보센터)
전세보증금 반환보증 제도 활용
주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증 제도를 활용하면,
임대인이 보증금을 주지 않더라도 HUG가 보증금을 대신 지급한 후 임대인에게 구상권을 행사합니다.
- 가입 조건: 임대차계약서, 전입신고, 확정일자
- 수수료는 임차인이 부담하지만, 보증금 위험을 최소화할 수 있습니다.
→ HUG 전세보증금 반환보증 안내
Q&A
Q1. 임대인이 보증금을 안 돌려줍니다. 바로 소송해야 하나요?
A1. 먼저 내용증명으로 반환을 공식 요청하세요. 이후에도 반환이 없으면 임차권 등기명령 또는 민사소송으로 진행합니다.
Q2. 새로운 집으로 이사하려면 기존 전세 계약은 어떻게 처리하나요?
A2. 임차권 등기명령을 통해 대항력을 유지한 상태에서 이사 가능합니다.
Q3. 전세보증보험은 꼭 가입해야 하나요?
A3. 의무는 아니지만, 임대인의 채무불이행에 대비한 안전장치입니다. 보증료가 들지만, 리스크 회피 측면에서 유리합니다.
결론: ‘전세금’은 반드시 보호받을 수 있는 권리입니다
보증금은 단순한 계약금이 아닌, 임차인의 삶을 지키는 자산입니다.
계약서 작성 단계부터 전입신고와 확정일자, 그리고 HUG 보증 가입까지
‘예방이 최선의 대응’이라는 사실을 기억해야 합니다.
하지만 이미 계약이 끝났고, 임대인이 반환을 거부한다면?
내용증명 발송 → 임차권 등기명령 → 민사소송 → 강제집행
이 절차를 차근차근 진행하면, 법은 임차인의 편에 서 있습니다.