최근 몇 년 사이 전세사기 피해가 급증하면서 사회적 문제로 떠오르고 있습니다. 특히 청년층과 사회초년생들이 전세사기의 주요 피해자가 되면서 정부와 지자체, 입법기관까지 대응에 나선 상황입니다. 피해 규모가 커지고 수법도 교묘해짐에 따라, 전세 계약을 앞둔 분들이 반드시 알아야 할 예방법과 법적 대응 절차에 대한 관심도 높아지고 있습니다.
전세사기, 왜 이렇게 늘어났을까?
국토교통부와 경찰청에 따르면, 2023년 기준 전세사기 피해 접수 건수는 2020년 대비 3배 이상 증가했습니다. 그 이유는 다음과 같이 요약됩니다.
· 깡통전세 확산: 집값보다 전세금이 높은 경우, 집주인이 집을 경매로 넘겨도 세입자는 전세금을 돌려받지 못합니다.
· 무자격 중개인·위장 임대인: 허위 등기부등본을 제시하거나 타인의 명의로 계약을 체결해 전세금을 편취합니다.
· 보증보험 미가입: 세입자가 보증보험에 가입하지 않은 상태에서 집주인의 채무불이행이 발생하면 사실상 무방비 상태입니다.
· 신축 빌라 사기 집중: 수도권 외곽의 신축 빌라를 중심으로 수백 채를 전세로 내놓고 잠적하는 ‘빌라왕’ 유형의 사기가 반복되고 있습니다.
전세사기 예방 체크리스트
전세 계약 전에는 다음 사항들을 반드시 확인해야 합니다.
| 확인 항목 | 내용 및 방법 |
|---|---|
| 등기부등본 | 인터넷등기소에서 열람하여 소유자와 계약 상대방 일치 여부 확인 |
| 선순위 권리관계 | 근저당, 가압류 등 우선순위 채권 확인 |
| 전입신고 및 확정일자 | 계약 직후 즉시 처리해야 대항력 및 우선변제권 확보 가능 |
| 전세보증보험 가입 | 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등 통해 신청 |
| 중개업소 등록 여부 | 공인중개사 자격증·등록번호 확인 및 서면 기록 확보 |
이외에도 계약 전 임대인의 체납 여부, 관리비 미납 이력 등을 추가 확인하는 것이 안전합니다.
전세사기 피해 시 대응 절차
피해 발생 시에는 다음과 같은 법적 절차를 통해 대응할 수 있습니다.
- 전입신고와 확정일자 확보 시
· 임차인에게 대항력 및 우선변제권 발생
· 경매 시 일정 금액까지 보증금 배당 가능 - 보증보험에 가입되어 있다면
· 보증기관에 청구해 일정 심사 후 보증금 반환 가능 - 형사고소 절차
· 사기 혐의로 경찰서 또는 검찰청에 고소
· 계약서, 문자 기록, 금융거래 내역 등 증거 확보 필요 - 민사상 손해배상 청구
· 사기죄가 인정되지 않더라도 불법행위에 따른 민사청구 가능
· 판결 확정 후 강제집행 절차로 회수 시도
전세사기 실제 사례로 본 위험 신호
사례 1. 강서구 신축 빌라 사기
서울 강서구의 이른바 ‘강서구 빌라왕’은 신축 빌라 수십 채를 임대하면서 임차인들로부터 보증금만 받고 잠적했습니다. 피해자는 40여 명에 이르고, 피해 금액은 80억 원 이상입니다. 이 사건은 법원에서 징역 8년의 실형이 선고되었습니다.
사례 2. 인천 미추홀구 건축왕 사건
191채의 주택을 허위로 임대해 약 150억 원에 달하는 전세금을 편취한 이 사건은 언론에서도 크게 보도되었습니다. 대법원은 해당 임대인에게 징역 7년의 실형을 확정했습니다.
사례 3. 허위 등기부등본 활용 사기
부산 해운대구에서는 임차인이 공인중개사를 통해 계약했지만, 제시된 등기부등본이 허위로 위조된 것이었습니다. 실제 소유자가 아닌 사람이 계약을 체결한 전형적인 사기 유형입니다. 수사 결과, 관련자들은 형사처벌을 받았습니다.
사례 4. 담보대출 후 전세금 미반환
경기도 고양시에서는 전세계약 후 임대인이 해당 주택을 담보로 대출받고 상환하지 않아 경매로 넘어간 사례가 있었습니다. 보증보험에 가입한 임차인은 보증금을 회수했지만, 가입하지 않은 또 다른 세입자는 피해를 고스란히 떠안아야 했습니다.
사례 5. 집주인 명의로 만든 모임통장 사기
2024년 수도권에서 발생한 사례로, 사기범은 집주인의 실명을 활용해 ‘OOO 전세 계약금’이라는 이름의 모임통장을 개설한 후, 이를 임차인에게 계약금 입금용 계좌로 제시했습니다. 계좌 이름이 집주인의 이름으로 삼행시 형식처럼 자연스럽게 설정되어 있었기 때문에 피해자는 실제 집주인의 계좌로 믿고 계약금을 송금했습니다. 확인 결과, 해당 계좌는 사기범이 만든 가짜 계좌였으며 집주인과는 아무 관련이 없는 것으로 밝혀졌습니다. 이 사건은 사기범이 디지털 수법을 이용해 신뢰를 유도한 신종 전세사기 유형으로 주목받고 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 전세사기 피해를 예방하려면 가장 중요한 건 뭔가요?
A1. 등기부등본 확인, 확정일자 확보, 보증보험 가입 이 세 가지는 반드시 챙겨야 합니다.
Q2. 보증보험은 누구나 가입할 수 있나요?
A2. 임대인의 동의 없이도 임차인이 단독으로 가입 가능하며, 확정일자 후 신청 가능합니다.
Q3. 확정일자는 왜 중요한가요?
A3. 확정일자는 경매 절차에서 보증금을 우선 배당받기 위한 핵심 요건입니다.
Q4. 집주인이 사망한 경우 전세금 반환은 어떻게 되나요?
A4. 상속인에게 반환청구가 가능하며, 필요시 민사소송을 통해 회수해야 할 수도 있습니다.
Q5. 피해 사실을 인지한 후 즉시 해야 할 조치는?
A5. 경찰에 피해 신고하고, 전입신고 및 확정일자 유무를 재확인한 뒤 보증기관 또는 법률 지원센터에 문의하는 것이 좋습니다.
마무리
전세사기는 누구나 피해자가 될 수 있는 현실적인 위험입니다. 하지만 계약 전 몇 가지 기본적인 확인만으로도 상당 부분 예방이 가능합니다. 전세 계약을 앞두고 있다면, 체크리스트를 꼼꼼히 따르고, 서류는 반드시 원본으로 확인하시기 바랍니다. 만일 피해가 발생했다면 신속하게 대응 절차를 밟아야 보증금을 회수할 가능성이 높아집니다.
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